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Haus der Jugend

Auftrag

Die, als „Haus der Jugend“ genutzte Immobilie in Königswinter -Oberpleis gehört der Stadt Königswinter und ist derzeit vermietet. Das Gebäude wird von verschiedenen Nutzern,
wie z.B. Kinder - und Jugendvereinen als Treffpunkt, Lagerstätte sowie für Veranstaltungen genutzt. In den letzten Jahren haben die Nutzer verschiedene Schäden angesprochen
und um Beseitigung gebeten. Einzelne Maßnahmen wurden angegangen, bis man sich dazu entschied, das Gebäude einmal ganzheitlich zu betrachten.
Dabei sollten alle anstehenden Sanierungs-maßnahmen einmal sinnvoll aufgelistet und bewertet werden. Für eine kompetente und objektive Beratung wurde das Sachverständigenbüro Knobloch mit der Erstellung des Sanierungskonzepts betraut.

Bild 1: „Haus der Jugend“ in Königswinter - Oberpleis

Bestandsaufnahme

Das Baujahr des Gebäudes ist das Jahr 1937. Das Kellergeschoss ist aus Bruchsteinmauerwerk gefertigt; das Material des Erd- und Obergeschosses ist nicht bekannt, vermutlich ebenfalls ein Mauerstein oder ggf. Fachwerk.
Der bauliche Zustand des Gebäudes kann als nicht gepflegt eingestuft werden. Insgesamt zeigt sich eine erhebliche Abnutzung mit großem Renovierungsbedarf. Ähnlich wie bei einer Kaufberatung im privaten Bereich wurde die Immobilie zunächst gesamtheitlich und im Weiteren detailliert, d.h. jedes Gewerk für sich einzeln kontrolliert und überprüft.
Folgende Gewerke / Bauteile fanden im Sanierungskonzept Berücksichtigung:
1. Entwässerungskanal
2. Brandschutz
3. Elektroinstallation (ggf. Nachrüsten einer Photovoltaik-Anlage)
4. Heizungsinstallation
5. Barrierefreiheit
6. Fenster und Außentüren
7. Abdichtung und Dämmung Außenwände / Fassadensanierung
8. Dach
9. Sanitäranlagen
10. Aufbereitung von sichtbaren Holzstützen / Holzständerwerk
11. Innenausbau / Wiederherstellung, sonstige Installationen auf dem Gelände
12. Statik
13. Ausweichmöglichkeiten für die Nutzer während der Bauphase
Bei der Begutachtung vor Ort sind einige Schäden am Gebäude aufgefallen, aber auch schlichtweg überalterte Bauteile, die zum Erhalt des Wertes saniert werden sollten. Einzelne Maßnahmen bewirken bereits mit verhältnismäßig wenig Aufwand und geringen finanziellen Mitteln einen großen Effekt; wieder andere werden mit hohen Kosten zu Buche schlagen, sind jedoch auf Dauer unumgänglich, um die Bausubstanz nicht zu gefährden. Da das vollständige Konzept aus mehr als 24 Seiten bestand, soll an dieser Stelle nur ein Schaden beispielhaft dargestellt werden.

Bild 2: abbröckelnder Putz und Farbe / unkontrolliert ablaufendes Regenwasser

Beispielhafter Auszug für Schäden am Gebäude

Bestandsaufnahme:
An einer Stelle an der Nordseite des Gebäudes sind deutliche Putzabplatzungen zu erkennen. Hier wurden vermutlich Teile des Bruchsteinmauerwerks verputzt und nun lösen sich Putz und Far be vom Untergrund ab. Auf der Rückseite der Mauer wurde eine „Rinne“ aus Asphaltbeton geformt, die wohl zur Ableitung des dort anfallenden Oberflächenwassers dienen soll.
Diese „Rinne“ stellt sich lediglich als kleinere Vertiefung mit minimalem Gefälle dar und endet schließlich in der runden Öffnung wie im Bild 2 zu erkennen. Von dort aus kann das Wasser unkontrolliert die Außenwand hinablaufen.
Vorgeschlagene Sanierung:
Der sich ablösende Putz sollte im Bereich des Bruchsteins ca. bis zur Flucht der Gebä udeecke mechanisch, mit einem Bohrhammer oder einer Putzfräse entfernt werden, damit das Bruchsteinmauerwerk Feuchtigkeit ungehindert abgeben kann. Auf der Rückseite dieses Mauerstücks besteht dieselbe Situation. Auch hier sollte der Putz entfernt werden. Als nächstes sollte der gesamte äußere Eingangsbereich überarbeitet werden. Im derzeitigen Zustand ist die vorhandene Asphaltrinne nicht tief genug (< 2,0 cm) und das Gefälle auf der gesamten Fläche zu flach.
Auch wenn dieser Bereich mit einem Vordach ver sehen ist, so wird die Fläche trotzdem auch von Regen und Schnee erreicht. Derzeit wird das Wasser nicht kontrolliert abgeführt und erreicht somit u.U. auch die Außenwände des Gebäudes und den nahe gelegenen, offenen Lichtschacht. Dadurch kann es auch zu erhöhtem Feuchteeintrag in das Gebäude selber kommen. Daher sollte hier auch die Abdichtung der gesamten Fläche erneuert werden.
Anstelle der Asphaltrinne wäre es besser eine flache Kastenrinne aus Edelstahl oder verzinktem Stahl vorzusehen, die das Wasser sicher abführt. Solche Rinnen gibt es mit Aufbauhöhen von nur 5,0 cm. Der Nachteil von geschlossenen Rinnen ist die regelmäßige Wartung, damit eine permanente Wasserführung gewährleistet bleibt. Die Rinne sollte darüber hinaus auf der Außenseite der Mauer nicht einfach unkontrolliert enden, sondern beispielsweise an das, nahe der Öffnung verlaufende Fallrohr angeschlossen werden.

Bild 3: Rinne aus Asphaltbeton

Ergebnis des Gutachtens

Die als „Haus der Jugend“ genutzte Immobilie befindet sich insgesamt in einem überalterten Zustand und weist an vielen Stellen einen Sanierungsstau auf. In Bezug auf diesen wurden die zuvor aufgelisteten Gewerke im Sanierungskonzept nach ihrer Dringlichkeit sowie nach der Sinnhaftigkeit der Umsetzung der Maßnahmen aufgeteilt.
Auch wurde versucht die Kosten insgesamt möglichst niedrig, jedoch auch realistisch zu halten. So wurde die Kostenschätzung nach einer Art „MUSS“ - / „SOLLTE“ - / „KANN“ - Kostenvergleich erarbeitet.

Ergebnis der Sitzung des Bau - und Verkehrsausschusses der Stadt Königswinter

Ergänzend soll noch das Ergebnis genannt werden, welches aus der Konzeptionierung erfolgte. Der Bau- und Verkehrsausschuss der Stadt Königswinter hat sich trotz der hohen Sanierungskosten dazu entschieden, die Mittel zu gewähren und eine vollständige Sanierung des alten Gebäudes durchzuführen. Für die Kinder- und Jugendarbeit der Region war dies ein erfreuliches Ergebnis.

Gerne schaue ich mir Ihre Immobilie oder das Schadensbild direkt vor Ort an.

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