Auftrag

Ein Ehepaar aus Nettersheim hat das Haus einer Verwandten erworben. Zu diesem Zeitpunkt war bereits bekannt, dass das Kellergeschoss altersbedingt nicht korrekt gegen Feuchtigkeit abgedichtet ist und es in der Vergangenheit aus unterschiedlichen Gründen bereits mehrfach zu Überschwemmungen im Keller gekommen ist. Entsprechende Schadensbilder waren vor Ort deutlich sichtbar. Da der Keller bislang als Lagerfläche, Heizung skeller und Werkstatt genutzt wurde, wurden diese auch nie als störend empfunden. Zukünftig möchten die neuen Eigentümer das Kellergeschoss teilweise als Wohnraum nutzen, sodass vom Sachverständigenbüro Knobloch eine genaue Bestandserfassung mit anschließ ender Aufstellung eines Sanierungskonzepts vorgenommen werden sollte.

Bestandsaufnahme

Das Kellergeschoss ist als Souterrain ausgebildet und befindet sich ca. 1,00 m innerhalb des Erdreichs. Die Oberflächen, der vermutlich gemauerten Kellerwände sind innen und außen verputzt, der Fußboden und die Kellerdecke zeigen den nackten Beton. Es sind keine Anzeichen für eine Dämmung des Kellergeschosses vorhanden. Eine ehemalige Garageneinfahrt in das Kellergeschoss wurde durch eine Außentür ersetzt, sodass es nun z wei Eingänge von außen in den Keller gibt. Die Fenster im Keller sind einfachverglast. Die Putzoberflächen innerhalb des Kellers weisen verschiedene Bilder von Feuchteschäden auf. Darunter fallen u.a. abbröckelnder, hohler Putz, Farbveränderungen an der Oberfläche, Feuchteränder, ausgeprägte Salzausblühungen und Schimmelbildung. Ein, von den Auftraggebern befürchteter Befall durch Fäule oder Hausschwamm hat sich nicht bestätigt. Der äußere Sockelputz ist optisch schadensfrei.

Eckdaten des Objekts:

  • Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren
  • Größe des Kellergeschosses: ca. 85 m2
  • Bisherige Schäden:
    → 2x Überschwemmung des Kellergeschosses; letzte Überschwemmung vor rund 10 Jahren, dabei stand Regenwasser gut 1,00 m hoch im Keller
  • Ursachen der Feuchteschäden

    Die grundsätzlichen Ursachen für Feuchteschäden im Bestandsbau lassen sich im Großen und Ganzen eingrenzen auf die nachfolgende Auflistung.
    Die in diesem Fall mit größter Wahrscheinlichkeit zutreffenden sind mit einem Symbol gekennzeichnet.
  • Mangelhafte Abdichtung und Dränung, ✓
  • Nicht funktionstüchtige Sperrschichten im Mauerwerk, ✓
  • Unvollständige Abdichtung von unten/aufsteigende Feuchtigkeit/aufstauendes Sickerwasser ✓
  • Spritzwasser,
  • Unzureichender Schlagregenschutz,
  • Fehlgeleitetes Niederschlagswasser, ✓
  • Havarieschäden (Rohrbruch, Überschwemmung...)
  • Hygroskopische Feuchteaufnahme durch Salze und zu hohe Luftfeuchtigkeit, ✓
  • Diffusionsbedingter Tauwasserausfall,
  • Feuchtekonvektion,
  • Fehlerhafte oder unzur eichende Hinterlüftung,
  • Unzureichendes Heizen und Lüften,
  • Oberflächenkondensation durch nächtliche Wärmeabstrahlung

  • Die beiden, in der Vergangenheit erfolgten Überschwemmungen werden, in diesem Fall nicht als Havarieschaden gewertet, sondern fallen unter die Kategorie fehlgeleitetes Niederschlagswasser. Erfahrungsgemäß sind die Gebäude aus den 1960er Jahren meist nur unzureichend abgedichtet. Die vorliegenden Schadensbilder bestätigen diese Annahme.
    Die genaue Herleitung der Ergebnisse zu den Feuchteursa chen wird hier nicht näher beleuchtet, da an dieser Stelle nur ein Beispiel für eine übliche Vorgehensweise bei der Aufstellung von Sanierungskonzepten dargestellt werden soll.

    Erstellung eines Sanierungskonzepts, speziell in Bezug auf die Vermeidung zukünftiger Feuchteschäden im KG

    Zur Schadensregulierung sowie - vermeidung ist es entsprechend erforderlich drei Schritte zu konzeptionieren:

    1. fehlgeleitetes Oberflächenwasser gezielt vom Gebäude wegführen,
    2. nachträgliche Abdichtung des gesamten Kelle rgeschosses,
    3. korrekter Umgang mit bereits salzbelastetem Mauerwerk.

    Durchführung Schritt 1: Da, laut Angaben auf der Internetseite www.GeoPortal.nrw im Bereich des Grundstücks ein bindiger Boden mit geringdurchlässiger Deckschicht vorliegt, kann dies d azu führen, dass es bei einem Starkregenereignis oder auch schon bei einem sehr starken Regen zu aufstauendem Sickerwasser kommen kann. Dieses frei abfließende Niederschlagswasser trifft auf den wenig durchlässigen Boden und staut zeitweise ein, sodass es, wie in diesem Fall bereits geschehen, in den Keller einfließen kann.

    Mithilfe einfacher konstruktiver Maßnahmen ist es möglich Regenwasser vom Gebäude fernzuhalten. Durch strategisch platzierte Bodensenken und - schwellen, aber auch durch Tiefbordsteine u nd Entwässerungsrinnen kann Oberflächenwasser umgelenkt und idealerweise dem öffentlichen Kanalsystem direkt zugeführt werden. Kellertreppen und - eingänge sollten stets mit einer Schwelle und einem Ablauf versehen sein. Auch die privaten Kanalanschlussleit ungen auf dem Grundstück sollten mit einer Kamera befahren und auf ihren Zustand hin überprüft werden. Nur vollkommen intakte Leitungen können das anfallende Regenwasser auch sicher abführen. Falls nicht vorhanden sollte auch eine Rückstauklappe nachgerüst et werden.

    Durchführung Schritt 2:
    Sobald die Gefahr des oberflächlich einlaufenden Regenwassers gedämmt ist, sollte ein Abdichtungsprinzip nach DIN 18195- 6 für „ständig drückendes Wasser (Grundwasser)“ durchgeführt werden.
    Eine nachträgliche Abdichtung kann grundsätzlich auf zwei Wegen realisiert werden. Entweder durch die außenseitige Freilegung des gesamten Kellers und Auftragen einer Abdichtung. Oder durch ein Injektionsverfahren mit Flüssigkunststoffen von innen. In diesem Fall wird eine Kombination aus den beiden Möglichkeiten als sinnvoll erachtet. Sollte der Bereich um das Gebäude herum für die Verlegung einer Drainage ohnehin aufgegraben werden müssen, würden diese Kosten sowieso anfallen.

    Eine Abdichtung muss in jedem Fall bis mindestens 30 cm üb er die Geländeoberkante hinaus ausgeführt werden, sodass auch der äußere Sockelputz entfernt werden muss. Die Außenwände können dann mit einer zweilagigen, kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung sowie einer Dämmschicht versehen werden. Anschließen d sollte eine Drainagematte mit Filtervlies aufgetragen werden. Bei dem Wiederauffüllen des Grabens sollte eine nicht bindige Bodenart wie ein Sand-Kies-Gemisch verwendet werden.

    Ein Spritzschutzstreifen aus Kies um das Gebäude herum verhindert zukünftig e Schäden am Sockel. Solche Streifen werden ebenfalls mit einem Tiefbordstein eingefasst, der wiederum eine weitere Schwelle zum Gebäude hin darstellt.
    Auch die Bodenplatte des Gebäudes muss nachträglich abgedichtet werden. Hier kann eine Folie oder eine Bitumendickbeschichtung aufgetragen werden. Die Bodenplatte bleibt dabei feucht. Problematisch stellen sich dabei die Öltanks im Keller dar, da diese vor Beginn der Arbeiten entfernt werden müssten. Im Zuge dessen ist eine Überprüfung des Zustands der Öltanks sinnvoll. Sollten die Tanks Risse oder Korrosion aufweisen, müssen sie unbedingt ausgetauscht werden.
    Um eine nachträgliche Abdichtung der Fuge zwischen Bodenplatte und Mauerwerk (Außen - und Innenwände) sowie eine Sperrschicht im Mauerwerk selbst zu realisieren, ist der Einsatz von Flüssigkunststoffen einfach und sicher. Durch diese Anwendung schafft man ein in sich geschlossenes Gefüge, dass die Feuchtigkeit sicher aussperrt.

    Durchführung Schritt 3:
    Trotz aller Abdichtungsmaßnahmen, ist das Mauerwerk bereits aus der Vergangenheit heraus mit Salzen belastet.
    Diese Salze haben sich über viele Jahre hinweg im Mauerwerk angereichert und sind im Grunde nie vollständig aus den Baustoffen zu entfernen. Hier ist der dritte Schritt des Sanierungskonzepts, der korrekte Umgang mit diesen Salzen zu beachten.

    Um ein zukünftiges Abplatzen von Putz und Farbe oder sogar mögliche Schimmelbildung zu verhindern, sind auf den gesamten Kellerwänden sogenannte Sanierputze anzuwenden. Anstatt der häufig überteuerten Sanierp utze, können auch Luftkalkputze verwendet werden. Sanierputze leiten Wasser kapillar nicht weiter, d.h. dass die Salze kaum bis an die Oberfläche kommen, sondern sich in der Putzschicht anreichern. Ist der Putz mit Salzen gesättigt, so wird er, wie auch der vorhandene irgendwann beginnen abzubröckeln und muss in unregelmäßigen Abständen erneuert werden. Diese Abstände werden jedoch üblicherweise im Laufe der Zeit größer.

    Sanierputze und Luftkaltputze dürfen nicht tapeziert und nur mit ausgewählten Farben g estrichen werden. Vor jedem Aufbringen eines Belags ist zuvor die Verträglichkeit mit dem Putz abzuklären.

    Ergebnis des Gutachtens

    Bei den hier vorliegenden Schadensbildern und deren Ursachen handelt es sich keinesfalls um ungewöhnliche oder nicht sanierbare, man könnte vielmehr sagen schon übliche oder dem Baujahr angemessene Schäden. Wichtig ist ein gezieltes und detailliert geplantes Konzept zur nachhaltigen und dauerhaften Sanierung des Kellergeschosses. Auch vor und während der Bauausführung sollte man sich als Hauseigentümer auf einen Spezialisten verlassen können, der die Arbeiten plant, begleitet und überwacht. Von der Grundlagenermittlung, über die Aufstellung eines solchen Sanierungskonzepts und die Bauüberwachung vor Ort, bis hin zur Ab nahme der Arbeiten ist das Sachverständigenbüro Knobloch Ihr vertrauensvoller und kompetenter Partner.

    Gerne schaue ich mir Ihre Immobilie oder das Schadensbild direkt vor Ort an.


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