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Kaufberatung

Beispielhafter Auftrag über eine Kaufberatung
Vor dem Kauf eines Einfamilienhauses im Kreis Euskirchen wollte ein junges Paar eine Begutachtung des Objekts zur Klärung möglicher, vorhandener Schäden und zu notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Da eine solche Investition bereits eine große finanzielle Belastung darstellen kann, sind unliebsame Überraschungen idealerweise vor Kauf bereits zu vermeiden. Nicht jeder Verkäufer ist sich im K laren über notwendige Sanierungs - und Renovierungsarbeiten in seinem Haus; oder verschweigt diese sogar wissentlich. Damit der Immobilienerwerb sicher und entspannt verlaufen kann, beantwortet das Sachverständigenbüro Knobloch sämtliche Fragen bereits vor ab und gibt Auskunft über das Vorhandensein und die Dringlichkeit von einzelnen Sanierungsnotwendigkeiten.

Eckdaten des Objekts:


  • Baujahr: 1965
  • Grundstücksgröße: 1.000 m2
  • Wohnfläche: 150 m2
  • Nutzfläche: 80 m2
  • Anzahl bisheriger Eigentümer: 1
  • Bisherige Sanierungen/Erneuerungen:
    • - Heizungsanlage (Heizkessel, -leitungen, -körper): 2014
    - Dach, einschließlich Kaminschächte: 2010
    - Holzfenster: 1980er Jahre
    - 1 von 2 Badezimmern: 2012
  • Bisherige Schäden:
    • - Schimmel im Bereich
    Rollladenkasten/Fensternische

    Prüfung vor Ort


    Abdichtung und Dämmung Außenwände:
    Die Abdichtung eines Kellergeschosses in einem Gebäude mit diesem Baujahr ist ein viel diskutiert es Thema und muss in jedem Einzelfall genau betrachtet werden. Bei dieser Immobilie fehlte jede Abdichtung gegen Feuchtigkeit im Keller, was heißt, dass die Kellerwände vermutlich bereits seit über 50 Jahren feucht sind. Diese Tatsache klingt zunächst vie lleicht schockierend, muss aber nicht zwangsläufig ein Problem darstellen. Normalerweise hat ein feuchter Keller keine negativen Auswirkungen auf den darüber befindlichen Wohnbereich oder - was viele Käufer befürchten - sogar auf die Standsicherheit des Gebäudes. Man könnte vereinfacht sagen: das Gebäude hat die letzten 50 Jahre mit dem nassen Keller überlebt, und wird auch weitere 50 Jahre damit weiterleben können. Voraussetzung dafür ist natürlich immer, dass keine Schäden durch Fäule, Schwammbefall oder tierische Schädlinge vorliegen. Möchte man als Eigentümer den Keller nun jedoch als Wohnraum umgestalten, sind verschiedene Faktoren, wie eben auch die Feuchtigkeit im Keller zu untersuchen. Hierbei käme z.B. eine nachträgliche Abdichtung der Kellerwände in Frage. Möchte man den Keller als Lagerfläche oder Werkstatt, nicht jedoch als Wohnraum nutzen, kann manchmal eine andere Sanierungsvarianten, wie eine Kellerdeckendämmung sinnvoller sein. Auch hier kann in einer Kaufberatung zu Möglichkeiten, Kosten und Sinnhaftigkeit in jedem Einzelfall umfangreich informiert werden.
    Entwässerungskanal:
    Der Entwässerungskanal ist der Vollständigkeit halber ebenfalls aufgeführt. Da keine Rückstauklappe in der privaten Anschlussleitung vorhanden ist, es jedoch in der Vergangenheit bereits zu Rückstau aus dem Kanal gekommen ist, sollte diese nachgerüstet werden. Die Gemeinde plant außerdem in näherer Zukunft eine Erneuerung des Hauptkanals in der öffentlichen Straßenfläche. Im Zuge dessen wäre eine Ausführung zeitlich passend. Auch hier sind jedoch die Erneuerungskosten, die von Seiten der Stadt anfallen werden, zu berücksichtigen. Dabei können Kosten für die Erneuerung oder Sanierung des öffentlichen Kanalsystems, als auch für die private Anschlussleitung und auch für Straßenerneuerungsmaßnahmen anfallen.
    Berücksichtigte Gewerke / Bauteile:
  • Elektroinstallation
  • Heizungsinstallation
  • Fenster und Außentüren
  • Abdichtung und Dämmung Kellergeschoss
  • Dach
  • Sanitäranlagen
  • Entwässerungskanal
    • Nach Besichtigung des Objekts zeigt sich bereits, dass -bis auf die bereits sanierten Gewerke Heizung, Dach und 1 Badezimmer - alle Gewerke einer Sanierung bedürfen:
     
    Elektroinstallation:
    Die gesamte Elektroanlage befindet sich in einem extrem überalterten Zustand, d.h. dass das Gebäude beispielsweise nicht in vollem Umfang über Sicherungen abgesichert ist, was wiederum häufig ein Indiz dafür ist, dass auch die meisten Elektrokabel in den Wänden nur zweiadrig und somit nach heutigem Stand veraltet sind. Der genaue Umfang der erforderlichen Maßnahmen speziell im Bereich der Gewerke „Elektro“ und „Heizung“ dürfen von einem Sachverständigen für Bauschäden aus rechtlichen Gründen leider nicht näher bewertet werden. Dieser ist mit einem Elektrofachbetrieb abzustimmen.
    Wasserleitungen:
    Während der Besichtigung des Wohnobjekts wu rde festgestellt, dass sämtliche Wasserleitungen aus gesundheitsschädlichem Blei bestehen und durchweg erneuert werden müssen. Das zweite Badezimmer ist im Stil der 1980er Jahre gehalten und entsprechend nicht mehr zeitgemäß. Zwar könnte man hier über sub jektive Meinungen streiten; die alten Bleileitungen, die vermutlich auch veralteten Elektroleitungen und der fehlende Anschluss des Bades an den Sicherungskasten können bzw. sollten jedoch nicht in diesem Zustand belassen werden.
    Fenster und Außentüren:
    Aus Gründen der Energieeinsparung empfiehlt es sich, die überalterten Fenster und Außentüren auszutauschen und idealerweise auch die Außenwände zu dämmen. Natürlich könnte man sich auch zu einer abgespeckten Variante entscheiden, also z.B. nur Fenster und Außentüren erneuern. Dabei ist es wiederum von entscheidender Bedeutung die korrekten Fenster einzusetzen, die auch zu dem alten Mauerwerk und dessen Dämmwert passen. Werden stark wärmedämmende Fenster eingesetzt, aber die Außenwände sind vergleichsweise schlecht gedämmt, so kann es wiederum zu baulich bedingten Wärmebrücken und daraus resultierender Schimmelbildung kommen.

    Ergebnis des Gutachtens
    Diese vorliegende Zusammenfassung einer Kaufberatung aus dem Sommer 2017 ist umfangreich eingekürzt und lediglich auf die wichtigsten Punkte reduziert worden. Trotzdem soll sie einen kleinen E inblick in die Komplexität des Themas „Hauskauf“ geben. All diese Überlegungen sollten vor einem Immobilienerwerb geklärt und abgewogen werden. Wichtig ist, dass sich jeder Häuslebauer und anstrebender Immobilieneigentümer deutlich vor Augen führt, dass S anierungsmaßnahmen früher oder später immer erforderlich werden. Egal wie jung oder alt eine Immobilie auch sein mag: plant man sein ganzes Leben oder zumindest die nächsten 30 - 40 Jahre dort zu verbringen, lassen sich Sanierungen zwangsläufig nicht vermeid en. Manche Sanierungen müssen dabei schnellstmöglich erfolgen, andere können auf die nächsten Jahre oder Jahrzehnte verteilt werden. Baulicher und finanzieller Umfang, Dringlichkeit sowie Sinnhaftigkeit der Ausführungsreihenfolge sollten bereits vor Erwer b, spätestens jedoch im Anschluss in Form eines Sanierungskonzepts geklärt und geplant werden. Je früher man sich als Kaufinteressent über diese Fragen im Klaren ist, umso nüchterner und verantwortungsvoller kann eine so lebensverändernde Entscheidung get roffen werden.

    Gerne schaue ich mir Ihre Immobilie oder das Schadensbild direkt vor Ort an.

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